מאת: משרד עורכי דין קארולי | די ביטונטו

16.08.2017

על אף התנודות בשווקים ברחבי אירופה בשנים האחרונות, הנתונים מצביעים על גידול בהשקעות בשוק הנדל"ן האיטלקי מצד משקיעים זרים. איטליה בעלת קסם רב עוצמה, המפתה אנשים מכל רחבי העולם. האקלים הים תיכוני, ההיסטוריה והתרבותית הייחודית, שלא לדבר על נפלאות המטבח האיטלקי והיין המשובח, הופכים את איטליה לבחירה מצוינת עבור חופשה או פרישה.

 

בשנים האחרונות הושפעו מחירי הנדל"ן בעיקר מהמשבר הכלכלי הפוקד את איטליה. מחירי נכסי הנדל"ן נפלו בין 20% ל 30% בין השנים 2011  ל 2017. למרות המגמה החיובית במחירי הנדל"ן שנצפתה בשנת 2016 מחירי הנכסים נשארו עדיין נמוכים משמעותית בהשוואה לשנת 2011.

 

מדריך מקוצר לרכישת נדל"ן באיטליה

הצעד הראשון, שכדאי לשקול כאשר קונים נכס באיטליה, הוא לשכור עורך דין, בכדי להגן על האינטרסים של הקונה. למרות שתהליך עסקאות הנדל"ן הינו תהליך מוסדר באיטליה, הוא מוטה פוטנציאלית נגד הקונה  (כדאי גם לזכור כי החוק האיטלקי מספק אחריות בשלב הטרום חוזי במידה ואחד הצדדים לא פעל בתום לב, כמו למשל הסתרת מידע, הצעת התקשרות לא חוקית וכו). בהתאם לכך ניתן לדרוש פיצוי (החזר הוצאות) בעקבות אותה התנהגות בלתי הוגנת של המוכר.

 

קיימים שלושה שלבים עיקריים בתהליך רכישת הנכס באיטליה

 

1. הצעה לרכישת נכס - Proposta irrevocabile d’acquisto

 

כאשר רכישת הנכס מתבצעת דרך סוכנות הנדל"ן בניגוד לרכישה ישירה מבעל הנכס (מכירה פרטית), מתבקש הקונה בד"כ לחתום על הצעה לרכישת הנכס. בשלב זה נידרש הקונה לשלם גם פיקדון קטן, אשר מוחזק בדרך כלל על ידי סוכן נדל"ן או עורך דין, עד אשר הצעת הרכש שלו מתקבלת באופן רשמי (חתום) על ידי מוֹכר. שלב זה אינו חיוני, אך במידה והצעת הקונה מתקבלת, הופך המסמך למחייב מבחינה משפטית, ובמקרים מסוימים אף עלול סוכן הנדל"ן לדרוש את דמי התיווך מיד לאחר שהמוכר הסכים למכירה. לאור מצב זה, חשוב מאד להתייעץ עם עורך דין לפני חתימת המסמך.

 

2. התחייבות טרום חוזית לרכישת הנכס - Contratto Preliminare di Vendita

 

למרות שקיימת העדפה מצד סוכני הנדל"ן ובעלי הנכסים מסוימים לדלג על שלב זה ולמרות שלכאורה שלב זה דומה לשלב הראשון, חשוב לזכור שהינו חלק חיוני בתהליך הרכישה. מסמך משפטי הזה מכיל את כל התנאים והפרטים הרלוונטיים של עסקת הנדל"ן. מומלץ להעזר בשירותיו של עורך דין, בכדי לנסח מסמך כראוי ולוודא שהאינטרסים של הקונה מובטחים. כמו כן תפקידו של עורך הדין, הוא לבחון היטב את המסמך (של המוכר), להסבירו לקונה ולייעץ בהתאם.

 

האחד המרכיבים העיקרים בהתחייבות הטרום חוזית הינו תשלום פקדון (Caparra confirmatoria)  של מינימום 10% מערך הנכס. פקדון זה לא יוחזר במידה וההתחייבות הטרום חוזית תבוטל, ללא סיבה חוקית מוצדקת. מצד שני המוכר יחזיר את הפקדון, ששילם הלקוח בתוספת סכום זהה ובמידה וביטל את התחייבותו ללא סיבה חוקית מוצדקת. חשוב גם לציין שבמסמך זה יקבע גם התאריך הרשמי שבו יחתם חוזה המכירה במעמד הנוטריון הציבורי.

 

נוטריון הציבורי הינו פקיד ממשלתי, בעל סמכויות (בהתאם לחוק האיטלקי) לאמת חוזים של העברת הבעלות על רכוש. הנוטריון הציבורי גם אחראי לכך, שכל דמי הרישום ומיסי הרכוש על הנכס שולמו כראוי. בנוסף, תפקידו של הנוטריון לבצע את כל הבדיקות הנדרשות בנוגע לנכס, ולוודא את תקינות העסקה. בשלב מאוחר יותר במהלך תהליך הרכישה, על הנוטריון הציבורי לפעול כצד ניטראלי ואובייקטיבי לחלוטין, ואינו יכול להוות תחליף לעורך דין המייצג את האינטרסים של הקונה. לכן חשוב להיוועץ עם עורך דין כיוון שביכולתו להבטיח בעוד מועד, שלא "יצוצו  הפתעות לא נעימות".

 

3. שטר מכירה - Atto di Vendita

 

שטר המכירה מנוסך על ידי הנוטריון הציבורי וחייב להכיל את כל הפרטים והרכיבים, שיכללו בשלב הטרום חוזי שפורט לעיל. החוק האיטלקי קובע, ששטר המכירה חייב להיות כתוב באיטלקית, כך שגם אם קיימת גרסה מתורגמת לשפה אחרת, הנוסח האיטלקי הוא זה ישמש למטרות משפטיות. החתימה על שטר המכירה מתבצעת בד"כ בלשכת הנוטריון. במעמד זה, יקרא ויסביר הנוטריון את הנוסח האיטלקי של שטר המכירה לכל הצדדים או לנציגיהם המשפטים. כמו-כן, בשלב זה יתאפשר גם לכל הצדדים לעיין ולוודא את כל הפרטים הרלוונטים. תפקידו של עורך הדין המייצג את הקונה, יהיה להעלות שאלות או השגות ולקבל תשובה מיידית לפני חתימת שטר המכירה. כמו כן אם הקונה אינו יכול להיות נוכח במהלך החתימה, יוכל עורך דינו באמצעות יפוי כח לחתום בשמו של הקונה.

 

לאחר ששטר המכירה נחתם על ידי כל הצדדים, יתבקש הקונה לשלם את יתרת התשלום עבור הנכס, ולקבל את המפתחות לנכס מהמוכר. תהליך רישום שטר המכירה במשרדים הממשלתיים נמשך כחודש, ובסיומו יקבל בעל הנכס החדש עותק רשמי. במידה ובעל הנכס אינו נמצא באיטליה, עורך דינו יאסוף את שטר המכירה וידאג להעבירו לבעל הנכס החדש.

 

Studio Legale Caroli Di Bitonto 2017

משרד עורכי דין

Disclaimer