חוק מס' 124/2017 (Competition Law No. 124/2017): נהלים משפטיים חדשים לעסקאות הנדל"ן במעמד נוטריון איטלקי ציבורי.

 

מאת: משרד עורכי דין קארולי | די ביטונטו - 11.11.2017

בתאריך 29 באוגוסט 2017 נכנס לתוקפו חוק מס' 124/2017 ("חוק התחרות לשנת 2017") עם הוראות חדשות וחשובות על מנת להבטיח תחרות רחבה יותר במספר ענפים במשק האיטלקי. סעיפים 142 עד 147 למאמר מס' 1 לחוק "התחרות" האיטלקי לשנת (2017 Legge sulla concorrenza) מוקדשים לתיקון מספר סעיפי חוק משנת 2014 שנקרא legge di stabilita והחוק בנושא מקצוע הנוטריון הציבורי (חוק מס '89/1913), תוך התייחסות מיוחדת לחובות הנוטריונים הציבוריים בתחום עסקאות נדל"ן באיטליה. משמעות ההוראות החדשות האלו היא הגנה מוגברת על הקונה וודאות רבה יותר בעסקאות מקרקעין עם דגש ספציפי על שינוי הכללים בכל הקשור לתשלום על עסקאות אלה דרך הנוטריון הציבורי.

מקרקעין באיטליה

כללים חדשים אלה נועדו לספק הגנה לקונה ששילם את המחיר עבור נכס הנדל“ן. למעשה, על פי החקיקה החדשה, הקונה אשר ישלם עבור רכישת בעלות על הנכס או זכויות אחרות יהיה זכאי לבחור לשלם את סכום הכסף דרך חשבון בנק נפרד (המיועד ספציפית לעסקה הנדל"ן) של הנוטריון הציבורי. הנוטריון הציבורי ישתמש בסכום הנ"ל אך ורק לתכלית הספציפית שלשמה הופקדו סכומים אלה וישחרר את הסכומים לצד האחר (המוכר) רק לאחר שהשלים את רישום המכירה במרשם המקרקעין, אימות כי אין שעבודים על הנכס, למעט אלה הקיימים כבר ומוכרים במעמד שטר המכירה של נוטריון או כתוצאה ממנו, וכן שקיימים כל התנאים המאפשרים את מכירת הנכס.

 

היתרון הוא שבניגוד למקרים בעבר שבהם הקונה,שהיה מגלה כי קיים שעבוד שרשום בטאבו לפני מועד רישום העסקה על ידי הקונה,היה צורך לבטל את העסקה ולדרוש בחזרה את הכספים שכבר שולמו למוכר. עם הכללים החדשים, הסכום נשאר בידי הנוטריון ואינו מועבר למוכר עד שכל שהתנאים מתקיימים להשלמת העסקה (בדומה לעסקאות ESCROW). מצב זה כמובן מקל על החזרת הכספים במקרים של "הפתעות לא צפויות" לאחר מועד הרכישה. כמן כן, הכללים החדשים מאפשרים לקונה לדרוש את ישומו של מנגנון ה ESCROW ובמקרים אלו אין באפשרותם של הנוטריון או המוכר להתנגד לדרישתו של הקונה.

למעשה ההוראה החדשה קובעת כי הסכומים שהופקדו על ידי הרוכש בחשבון הבנק הייעודי של הנוטריון יהיו מופרדים מנכסים אחרים של הנוטריון ולא ניתן להשתמש בכספים אלו לכל מטרה אחרת (כספים אלו לא נכללים למשל נכסי ירושה של הנוטריון ואף צד שלישי אינו יכול לבקש לעקל את הכספים הללו)  הריבית שנצברה על סכומים אלה תשמש למימון מענקים וסיוע לטובת חברות קטנות ובינוניות (FONDO PMI), בהתאם לתנאים וההגבלות בצו נשיא מועצת השרים (ראש הממשלת איטליה).

קניית נדל"ן באיטליה

חזור >

Studio Legale Caroli Di Bitonto 2017

Disclaimer