בדיקות בית באיטליה

החלטת לקנות בית באיטליה, זוהי החלטה חשובה מנקודת מבט פיננסית הדורשת בדיקה מעמיקה בעיקר כשמדובר ברכישת נכס במדינה עם חוקים שונים מאלו הקיימים בישראל. מהם חמשת הבדיקות החיוניות שחשוב לעשות לפני קניית הנכס באיטליה?

 

המשך לקרוא...

בדיקות נדל"ן באיטליה

החלטת לקנות בית באיטליה, זוהי החלטה חשובה מנקודת מבט פיננסית הדורשת בדיקה מעמיקה בעיקר כשמדובר ברכישת נכס במדינה עם חוקים שונים מאלו הקיימים בישראל. מהם חמשת הבדיקות החיוניות שחשוב לעשות לפני קניית הנכס באיטליה?

 

המשך לקרוא...

קניית בית באיטליה - שאלות ותשובות

מאת: מייק לובוביץ' - 16.11.2017

בשנים האחרונות קיימת עליה בכמות הישראלים המעוניינים לרכוש נכס מקרקעין באיטליה. דירה קטנטונת בעיר כמו מילאנו או רומא, בית מקסים בעיירה קטנה מימי הביניים או אפילו וילה באזור כפרי במרכז או בדרום איטליה נראים מאד אטרקטיביים דרך מודעות הנדלן וכך גם מחירי הנכסים שמוצעים למכירה אך עם זאת החלום לבית באיטליה יכול להפוך במהירות לסיוט משפטי במקרים בהם הקונה אינו דובר איטלקית ואינו מודע לחוקים המקומיים. ניתן לרכוש בית באיטליה בשיטת עשה זאת בעצמך ולמרות שתהליך עסקאות הנדלן הינן תהליך מוסדר באיטליה, רכישת דירה באיטליה אינה משהו שכדאי לנסות ללא תמיכתו של עורך דין איטלקי הבקיא בתחום הנדלן. לפניך מספר שאלות ותשובות המבוססות על מקרים מהעבר של לקוחות שהחליטו לרכוש נכס מקרקעין באיטליה. כדאי תמיד להיעזר בעורך דין מוסמך שידאג להגן על האינטרסים שלך כקונה כבר בשלב הטרום חוזי, גם כאשר מגישים הצעת רכישה או אפילו כשחותמים על הסכם עם סוכנות הנדלן המקומית.

קניית דירה באיטליה

שאלה: האם אני רשאי לרכוש בית באיטליה?

תשובה: תלוי. ע"פ עקרון ההדדיות בסעיף 16 לחוק האזרחי האיטלקי, מי שאינם אזרחים של האיחוד האירופי השוהים באיטליה לתקופות קצרות או שהינם בעלי אישור שהיה באחת ממדינות האיחוד האירופי זכאים לרכוש נכס מקרקעין באיטליה רק במידה והחוק בארץ מוצאם מאפשר את אותם התנאים לאזרחים איטלקים. כלומר אם אזרחים איטלקים יכולים לרכוש בית בישראל כך גם אזרחים ישראלים יוכלו לרכוש בית באיטליה. במידה וקיים הסכם השקעות הדדי בין ארץ המוצא של אדם מסוים לאיטליה יהיה הוא זכאי להשקיע בכל סוג של נכס באיטליה.

 

שאלה: כיצד ניתן לוודא שהנכס שאני רואה הוא הנכס שאני קונה?

תשובה: צריך לשאול את השאלות הנכונות מראש ולבצע מספר בדיקות חשובות אודות מצבו של הנכס ובעליו. אחריותו של הקונה היא לוודא למשל מיהו הבעלים של הנכס, אם הוא הבעלים היחידי והאם הוא רשאי למכור את הנכס (במקרים של מספר בעלים על הנכס). האם קיימים שעבודים או עיקולים כגון הלוואות, פשיטות רגל או משכנתאות

עורך דין איטלקי יכול לבצע את הכל הבדיקות הנדרשות לגבי מצבו של הנכס ולוודא אם הנכס כפוף למגבלות הקשורות לערך ההיסטורי, האמנותי או הארכאולוגי של הבניין או השטח שאתה רוכש. חשוב לציין שהגבלות אילו אוסרות על שיפוצים מסוימים ועלולים לגרור קנסות גבוהים במקרים של אי ציות למגבלות אלו

 

שאלה: על אילו מסמכים עלי לחתום?

תשובה: אם אתה מוכן להגיש הצעה, סוכן הנדל"ן יבקש ממך לחתום על proposta di acquisto. בד"כ מדובר בטופס סטנדרטי עם פרטיו של הקונה הפוטנציאלי. בטופס יצוין המחיר המוצא שבד"כ מלווה בפיקדון כספי. במידה ולאחר חתימת ההצעה אתה מתחרט ואינך מעוניין לרכוש את הנכס ללא סיבה חוקית מוצדקת, אתה צפוי לאבד את הפיקדון שהפקדת. אם המוכר חוזר בו, תהיה זכאי לכפליים מסכום הפיקדון שהפקדת. חשוב מאד לבדוק את האותיות הקטנות במסמך ולוודא לא מסתתרות ”הפתעות“ לא רצויות כמו למשל אחוז שכר הטרחה של סוכן הנדל“ן ומועד התשלום של שכר הטרחה.

 

הסכם תרום חוזי - preliminare (חוזה ראשוני) מחייב את שני הצדדים לחתום על החוזה העיקרי - definitivo. בהסכם הטרום חוזי מצוינים עיקרי העסקה (מחיר, כתובת הנכס, מס' קומות, מס' חדרים וכו') תוך שימוש בנתוני הנכס שנלקחו ממרשם המקרקעין האיטלקי. כמן כן  מצוין המועד שבו ייחתם חוזה המכירה במעמד של נוטריון ציבורי. הקונה זקוק לעורך דין על מנת להכין את ההסכם הטרום חוזי תוך הקפדה על כך שכל האינטרסים של הקונה מוגנים כראוי.  כך גם במידה וההסכם נכתב כל ידי המוכר, יבטיח עורך הדין את זכויותיו של הקונה. במקרים בהם תקופת הזמן בין ההסכם הטרום חוזי לבין החוזה הסופי ארוכה מומלץ לחתום על ההסכם במעמד של נוטריון ציבורי במיוחד כאשר הסכום הכסף שניתן במעמד זה הינו משמעותי. רישום ההסכם ברשויות מבטיח לקונה הגנה במצבים שבהם המוכר (הלא ישר) יחליט למשכן את הבית על מנת לקבל הלוואה או למכור את הנכס למישהו אחר.

 

שאלה: מהו תפקידו של הנוטריון הציבורי באיטליה?

תשובה" החתימה על שטר המכירה הסופי והעברת הבעלות על הנכס מתבצעת במעמד הנוטריון הציבורי. חותמת וחתימתו של הנוטריון ציבורי סוגרת את חוזה המכירה ומאותו הרגע (אלא אם הוסכם אחרת בין הצדדים) הקונה הוא הבעלים החדש. כמו ברוב מדינות אירופה עם מערכת המשפט האזרחי קונטיננטלי, באיטליה הנוטריון הינו פקיד ציבור עם הגדרות מדויקות באשר לתחומי אחריותו. הנוטריון אינו פשוט מאמת חתימות, אלא אחראי לערוך את ​​שטר המכירה וחייב להבטיח כי העברת הבעלות על הרכוש עומדת בתקנות מורכבות ומפורטות. לפני המכירה הסופית, על הנוטריון לקבוע כי קיימת התאמה מלאה בין הנכס בחוזה לבין הנתונים המופיעים ברישומים הציבוריים ושהקונה ,"הצד החלש" בעסקה, מוגן כראוי. חשוב לציין שהנוטריון, במעמד חתימת החוזה הסופי גובה גם את המסים והיטלים הקבועים בחוק. תפקידו של הנוטריון הוא לרשום את החוזה במרשם המקרקעין באיטליה ולהעביר לרשויות המס את המסים שנגבו.

 

שאלה: אם קניית נכס מאפשרת לי לשהות ללא הגבלה באיטליה?

תשובה:  באיטליה, קניית הנכס בלבד אינה מקנה אשרת שהיה לקונה, אולם יחד עם זאת אם הנך עומד בתנאים מסוימים, הנך בעל הכנסה יציבה המאפשרת לך עצמאות כלכלית ללא צורך לעבוד באיטליה, בעלות על הנכס יכולה להקל על תהליך קבלת האשרה.

 

שאלה: אם אני קונה בית באיטליה, אילו מיסים שעלי לשלם?

תשובה: תשלום המסים על הנכס תלוי במספר גורמים. יש צורך לשלם את מס הרכוש מדי שנה. העובדה שהנך בעליו של נכס באיטליה לא גורמת לך להיות כפוף בהכרח למערכת המיסוי האיטלקית. עם זאת, הכלל שבו משתמשים על מנת לקבוע אם איטליה היא מרכז פעילותו של אותו אדם היא "תושבות פיסקאלית". אם הנך מתגורר באיטליה מעל 184 ימים בשנה או אם איטליה נחשבת למרכז האינטרסי האישיים או מקצועיים שלך, תהיה חייב לדווח על הכנסותיך ולשלם את המסים בהתאם.

במילים אחרות, אדם, בעל משפחה (עם ילדים שלומדים בבית הספר באיטליה) עם רכוש ומקום עבודה באיטליה, או לחלופין, אדם שפשוט מתגורר באיטליה במשך 184 ימים או יותר במשך השנה, סביר להניח שיחשב לתושב לצורכי מיסוי ויידרש לדווח על הכנסותיו באיטליה.

 

מסקנה: בדוק את שוק הנדל"ן ביסודיות, קח בחשבון את הבדלי החוקים בין ישראל לאיטליה ודאג לקבל סיוע מקצועי מעורך דין איטלקי שידאג לאינטרסים שלך כקונה וימנע הרפתקאות לא רצויות בעתיד.

המידע באתר הינו כללי ואינו מהווה בשום מקרה תחליף ליעוץ ויצוג משפטי אישי בהקשר לחוק האיטלקי. חשוב לציין שרק עורך דין שהוסמך ע"י לשכת עורכי הדין באיטליה רשאי להעניק יעוץ משפטי בנוגע לחוק האיטלקי.

קניית נדל"ן באיטליה

חזור >

חדשות ועדכונים

חוק מס' 124/2017: נהלים משפטיים חדשים לעסקאות הנדל"ן במעמד נוטריון איטלקי ציבורי.

 

בתאריך 29 באוגוסט 2017 נכנס לתוקפו חוק מס' 124/2017 ("חוק התחרות לשנת 2017") ,עם הוראות חדשות וחשובות על מנת להבטיח תחרות רחבה יותר במספר ענפים במשק האיטלקי...

 

המשך לקרוא...

Studio Legale Caroli Di Bitonto 2017

Disclaimer